Distrato de Loteamento: quando as multas são abusivas e o que o consumidor realmente pode exigir

Por Ednei Oliveira Antunes

A compra de um terreno em loteamento representa o início de um sonho para muitas famílias. Porém, imprevistos financeiros podem surgir e tornar impossível manter o pagamento das parcelas. Quando isso acontece, o caminho natural é procurar a loteadora para realizar o distrato — mas é justamente nesse momento que muitos consumidores se deparam com um problema comum: multas abusivas e retenções exageradas.

Algumas empresas chegam a reter 50% ou mais de tudo o que foi pago, além de tentar cobrar a chamada “Taxa de Fruição”, que seria um “aluguel” pelo uso do imóvel — mesmo quando o terreno está totalmente vazio e nunca foi utilizado.

O que diz a Justiça?

A boa notícia é que o Judiciário tem entendido que essas práticas são ilegais.

De acordo com o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada são nulas. E isso inclui multas altas demais ou retenções que impedem a devolução adequada dos valores pagos.

Em decisões recentes, os tribunais têm garantido:

1. Retenção Justa (entre 10% e 20%)

Os juízes têm limitado a multa contratual, determinando a devolução entre 80% e 90% do valor pago pelo comprador — com correção monetária e juros.

2. Proibição de Taxa de Fruição em Terreno Vazio

Se o lote não tem edificação, não há proveito econômico, portanto é indevida qualquer cobrança de “aluguel” ou taxa de ocupação.

Caso real: vitória do escritório

No processo nº 1019396-55.2024.8.26.0114, atuamos em defesa de um comprador contra a loteadora Momentum, que pretendia devolver apenas 30% dos valores pagos.

Levamos o caso ao Tribunal, e o entendimento foi claro:

• A multa contratual era abusiva.

• O consumidor tinha direito à rescisão sem prejuízo desproporcional.

• A maior parte do valor pago deveria ser restituída, impedindo o enriquecimento ilícito da empresa.

A decisão reafirma a proteção do consumidor e a função social dos contratos.

Conclusão

Se você não pode mais continuar pagando seu lote — ou simplesmente decidiu desistir da compra — não aceite passivamente os cálculos apresentados pela loteadora.

O distrato é um direito seu, e a devolução deve ocorrer de forma justa e imediata, conforme determina a Súmula 543 do STJ.

Referência jurisprudencial

TJSP – Apelação Cível nº 1019396-55.2024.8.26.0114
Ementa:

• Retenção acima de 20% é abusiva.

• Fixação de multa em 10% no caso concreto.

• Taxa de fruição indevida em terreno sem edificação.

• Recurso provido para majorar a restituição e afastar a taxa de fruição.

Sobre o Autor

Ednei Oliveira Antunes é advogado, sócio-proprietário e fundador do escritório Ednei Oliveira Advocacia & Assessoria Jurídica.

• Mestrando em Processo Cível – USP

• Pós-graduado em Direito Imobiliário – USP

• MBA em Direito Empresarial – FGV

• Pós-graduação em Processo Cível – PUC Campinas

• Especialista em Execução Cível

• Bacharel em Direito – Universidade Adventista de São Paulo