LEILÃO DE IMÓVEIS: A LINHA TÊNUE ENTRE O GRANDE NEGÓCIO E O PREJUÍZO IRREVERSÍVEL

Comprar um imóvel pela metade do preço de mercado. Para muitos investidores e famílias que sonham com a casa própria, os leilões judiciais e extrajudiciais representam a "galinha dos ovos de ouro". De fato, a possibilidade de adquirir patrimônio com deságio de 50% ou 60% é uma realidade atrativa e lucrativa.

Contudo, o que os anúncios não contam é que o leilão é um campo minado para amadores. A diferença entre um excelente investimento e uma dor de cabeça vitalícia reside em uma única etapa: a Análise Jurídica Prévia (Due Diligence).

Como advogado especialista nesta área, atuo diariamente blindando arrematantes de armadilhas que, à primeira vista, parecem invisíveis. Neste artigo, explico os riscos ocultos e como nossa assessoria garante a segurança do seu capital.

O Risco da "Compra de Direitos" (O Imóvel de Gaveta)

Um dos erros mais comuns e devastadores ocorre quando o arrematante acredita estar comprando a propriedade do imóvel, quando, na verdade, está comprando apenas os direitos aquisitivos.

Muitas vezes, o devedor (executado) não possui a escritura registrada na matrícula; ele tem apenas um "contrato de gaveta". Ao arrematar esse bem, você não se torna proprietário imediato. Você adquire o direito de tentar regularizar a escritura, o que pode exigir novos processos judiciais, pagamento de ITBI atrasado e custos elevados que não estavam na conta.

A Regra "Ad Corpus" e os Débitos Ocultos

Em regra, o imóvel de leilão é vendido ad corpus, ou seja, "no estado em que se encontra". Isso vale tanto para a estrutura física quanto para a situação jurídica.

Embora o Art. 130 do Código Tributário Nacional (CTN) preveja que os débitos de IPTU sub-roguem no preço da arrematação (ou seja, o arrematante recebe livre de dívidas fiscais), o Edital do Leilão faz lei entre as partes. Se o edital previr expressamente que o arrematante assume as dívidas, você será cobrado.

Além disso, temos as dívidas de condomínio (obrigação propter rem). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento firme de que, se constar no edital, o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação. Sem uma análise jurídica do edital e dos processos, o barato sai caro.

Nossa Metodologia: Os 4 Pilares da Arrematação Segura

Para garantir que nossos clientes obtenham lucro real e propriedade plena, nosso escritório realiza uma varredura completa, dividida em quatro etapas fundamentais:

1. Análise Documental e Jurídica (O Coração da Segurança)

Não basta ler o edital; é preciso interpretá-lo à luz da jurisprudência atual.

• Varredura na Matrícula: Identificamos penhoras de outros credores, indisponibilidades, hipotecas e se o imóvel realmente pertence ao executado.

• Nulidades Processuais: Verificamos se o réu foi intimado corretamente. A falta de uma intimação (ex: cônjuge não intimado) é a causa número 1 de anulação de leilões meses após a compra.

• Riscos de Evicção: Analisamos se há terceiros de boa-fé ou ações que possam impedir a sua posse.

2. Análise Financeira Real

O valor do lance é apenas a ponta do iceberg. Nossa equipe calcula o Custo Efetivo Total (CET) da operação:

• Lance + Comissão do Leiloeiro (5%);

• ITBI (baseado no valor da arrematação, conforme jurisprudência do STJ, e não no valor venal arbitrado pela prefeitura);

• Custos de registro (Emolumentos);

• Débitos remanescentes (se houver previsão no edital);

• Previsão de custos para desocupação e reforma.

Só assim comparamos o valor final com o valor de mercado para atestar a viabilidade do lucro.

3. Análise Física e Ocupacional

Um imóvel ocupado não é impeditivo, mas exige estratégia. Verificamos quem está no imóvel (proprietário ou inquilino) para estimar o tempo e o custo de uma eventual Ação de Imissão na Posse. Também analisamos, via laudo de avaliação e ferramentas de geolocalização, o estado de conservação e a vizinhança, evitando bens em áreas de risco ou com vícios estruturais graves.

4. Segurança Contra Fraudes

O crescimento dos leilões trouxe consigo os sites falsos. Criminosos clonam sites de leiloeiros oficiais para furtar depósitos. Nossa assessoria válida a autenticidade do leiloeiro na Junta Comercial e a veracidade do site, garantindo que seu dinheiro vá para uma conta judicial legítima.

Fundamentação Legal e Jurisprudência

A segurança do arrematante está prevista no Art. 903 do Código de Processo Civil, que torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável após a assinatura do auto. No entanto, o próprio artigo prevê exceções em caso de vícios.

Veja o que diz a jurisprudência sobre a responsabilidade do arrematante em não analisar o edital:

"A responsabilidade pelo pagamento dos débitos condominiais e tributários existentes sobre o imóvel arrematado deve ser analisada caso a caso, observando-se as disposições constantes no edital de praça." (Precedentes do STJ).

Isso reforça nossa tese: o Edital é soberano, e a falta de análise técnica é fatal.

Conclusão: O Barato que pode custar o Sonho

Entrar no mercado de leilões sem assessoria jurídica especializada é como navegar sem bússola: você pode encontrar um tesouro, mas a chance de naufragar é muito maior.

A advocacia preventiva não é um custo, é um investimento que viabiliza o seu lucro e blinda o seu patrimônio. Seja para morar ou para investir, a segurança jurídica é o alicerce do bom negócio.

Quer investir em leilões com segurança jurídica e maximizar seus lucros?

Nosso escritório oferece assessoria completa, desde a escolha do imóvel até o registro da carta de arrematação em seu nome. Não dê lances no escuro.

Entre em contato conosco e agende uma consultoria especializada.

Sobre o Autor

Ednei Oliveira Antunes é Advogado sócio proprietário e fundador do escritório Ednei Oliveira Advocacia & Assessoria Jurídica. OAB-SP: 361.067. Mestrando em Processo Cível e Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela Universidade de São Paulo (USP), possui MBA em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e Pós-Graduação em Processo Cível pela PUC Campinas-SP. É especialista em Execução Cível e bacharel em Direito pela Universidade Adventista de São Paulo.